Некоммерческое партнерство
Саморегулируемая организация
управляющих недвижимостью
«Качество. Инновации. Технологии»

Позвоните нам

(495) 987-12-79

Напишите нам

np.sro.kit@gmail.com

Споры о признании сделки недействительной

Поскольку ТСЖ в соответствии со ст. 135 ЖК РФ и ст. 291 ГК РФ является юридическим лицом, к вопросу о полномочиях его органов, помимо специальных правил, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, должны при­меняться общие положения гражданского законодатель­ства. Статьей 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает права и обязанности через свои органы, действующие в рамках законодательства и на основании учредительных документов соответствующего юридиче­ского лица.

В отношении такого органа управления ТСЖ, как прав­ление товарищества, ч. 2 ст. 147 ЖК РФ установлено специальное правило, касающееся срока его полномочий. В соответствии с указанной нормой правление товарище­ства собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием его членов на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года. Возникает закономерный вопрос: поскольку к полномочи­ям правления отнесено заключение сделок, указанных в ст. 148 ЖК РФ, будут ли являться действительными сделки, заключенные по истечении указанного срока действия полномо­чий правления? Данная проблема становится осо­бенно актуальной в свете последних изменений гражданского законода­тельства и вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подраз­делы 4 и 5 раздела I части первой и ста­тью 1153 части третьей Гражданского кодек­са Российской Федерации» (далее - Закон № 100-ФЗ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка может быть недействительной по основани­ям, установленным действующим законода­тельством, в силу признания ее таковой су­дом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспо­римая сделка может быть признана недей­ствительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспа­ривающего сделку, в т. ч. повлекла неблаго­приятные для него последствия.

Указанным Законом № 100-ФЗ были существенным образом изменены общие положения о сделках. Так, например, в дей­ствовавшей ранее редакции ст. 168 ГК РФ недействительными признавались сделки, совершенные с нарушением положений дей­ствующего законодательства. В настоящий момент такие сделки могут быть признаны оспоримыми, а ничтожными они будут яв­ляться только в том случае, если нарушают охраняемые законом права третьих лиц.

Итак, в случае совершения сделки прав­лением ТСЖ за пределами установленного срока действия полномочий вопрос о дей­ствительности сделки зависит, на взгляд автора, от констатации правомерности (либо неправомерности) осуществления правлени­ем ТСЖ своей деятельности после истечения срока, на который такое правление было избрано. Ведь нельзя сказать, что у правле­ния товарищества отсутствовали полномо­чия на совершение той или иной сделки, если в соответствии с законодательством и уста­вом ТСЖ такие полномочия предоставлены правлению как органу юридического лица. В то же время в законодательстве не опре­делены последствия истечения срока полно­мочий органа юридического лица до избра­ния нового органа. В данном случае для правления ТСЖ также не установлены какие-либо специальные правила.

В этой связи представляется уместным проанализировать, как разрешаются соот­ветствующие споры о недействительности сделок, совершенных органами юридических лиц с истекшим сроком полномочий, в ком­мерческом секторе.

http://www.gkh.ru/about/news/93180/